اشنایی با انواع سند ملکی
یافتن خانه ایده‌آل یک کار پرزحمت است. سر زدن به دفاتر معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها، و بررسی شرایط، همیشه چالش‌هایی دارد و آدم را خسته میکند. اما با یافتن خانه ایده‌آل، یک ماجرای جدید آغاز میشود و این ماجرا با سند زدن ملک خود به اوج می‌رسد. مبایعه‌نامه، بنچاق، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد، مراحلی هستند که ممکن است با آن مواجه شوید.
در ادامه به اشنایی با انواع سند ملکی میپردازیم و برای اشنایی بیشتر با مراحل قانونی و لازم الجرای این فرایند با ما در این مقاله همراه باشید
تجربهٔ یک خرید امن
در دنیای پویای بازار املاک گیلان، تاپ ملک با گروهی از مشاوران حرفه‌ای ارائه میشود که تضمین می‌کنند تجربهٔ شما از خرید و فروش رمین، ویلا و ملک در این منطقه، به یک سفر امن و مطمئن تبدیل شود. تیم ما با دانش گسترده در شهرهای دیلمان، لاهیجان، سیاهکل، انزلی، لنگرود، استانه، کیاشهر، زیباکنار، لشت نشا، خشکبیجار و چمخاله، به شما کمک میکند تا بهترین انتخابات را برای خود داشته باشید.
زندگی در آغوش طبیعت
اگر به دنبال یک زندگی آرام و همچنین درآغوش طبیعت هستید، تاپ ملک با ملک‌های خود در گیلان شما را به دنیایی از فرصت‌های بی‌نظیر دعوت میکند. با ویوهای خیره‌کننده به ساحل و کوهستان،جنگل و جلگه هر ویلا و رمینی که از ما خریداری می‌کنید، یک تجربه زندگی منحصر به فرد را به شما هدیه می‌دهد.
سرمایه‌گذاری با اطمینان
تصمیم به خرید یا فروش یک ملک، تصمیمی مهم و اقتصادی است. تاپ ملک با ارائه بهترین مشاوره املاک و خدمات حرفه‌ای، شما را در این مسیر سرمایه‌گذاری با اطمینان هدایت میکند. گروه ما در گیلان با تعهد به اخلاقیات کسب و کار، اطمینان می‌دهد که هر معامله به بهترین شکل ممکن برگزار شود.
برای سند زدن خانه یا ملک، ابتدا دو طرف حیاتی داریم:
فروشنده: کسی که می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
خریدار: کسی که می‌خواهد ملک یا
خانه را بخرد.
با رسیدن به توافقات میان این دو طرف، معامله شروع میشود. اگر خانه مد نظر خود را پیدا کرده‌اید، تبریک می‌گوییم و ما آماده‌ایم که به شما کمک کنیم تا مراحل سند زدن خانه را به راحتی طی کنید.
برای اشنایی با انواع سند اینجا کلیک کنید
معامله ملک
1-توافق
مرحله اول در فرآیند سند زدن خانه، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، یک نوشته کتبی به نام قول‌نامه تدوین میشود. به عبارت د
یگر، فروشنده و خریدار اعلام می‌کنند که حرفهایی که بین خود گفته‌اند را قبول دارند و آن را به صورت مکتوب ثبت می‌کنند.
تفاوت مبایعه نامه و قول نامه چیست؟
اسم حقوقی “قول‌نامه”
به “مبایعه‌نامه” تغییر یافته است. مبایعه‌نامه، دارای بار حقوقی می‌باشد و در صورت بروز هر گونه اختلاف بین دو طرف و نیاز به حل اختلاف از طریق دادگاه، مبایعه‌نامه برخلاف قول‌نامه، مورد تایید قضایی قرار می‌گیرد و شرایط فقهی لازم را دارا می‌باشد. این تغییر از قول‌نامه به مبایعه‌نامه به دلیل اینکه سیستم حقوقی کشور ما بر پایه فقه است، صورت گرفته استنام حقوقی “قول‌نامه” به “مبایعه‌نامه” تغییر یافته است.
مبایعه‌نامه دارای اهمیت حقوقی بالایی است و در صورت بروز هر گونه اختلاف بین دو طرف و نیاز به حل اختلاف از طریق دادگاه، مبایعه‌نامه برخلاف قول‌نامه، توسط قضاییه تایید میشود و شرایط فقهی مورد نیاز را دارا می‌باشد. این تغییر از قول‌نا
مه به مبایعه‌نامه به دلیل اینکه سیستم حقوقی کشور ما بر پایه اصول فقهی قرار دارد، انجام گرفته است.
مواردی که در مبایعه نامه ذکر میشود:
- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی.
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده چرداخت میکند .
اگر پشیمان شوید:
در صورتی که هر یک از طرفین، یعنی خریدار یا فروشنده، پس از امضای مبایعه‌نامه و قبل از انجام معامله، احساس پشیمانی نموده و تصمیم به انصراف ا
ز معامله گرفته باشند، این مسأله به شرط زیر رفع میشود:
اطلاع‌رسانی: طرف پشیم
ان موظف است بلافاصله پس از احساس پشیمانی خود، طرف مقابل را به صورت کتبی مطلع سازد و این اطلاع‌رسانی به آدرس معتبر مقطع معامله (آدرس مسکن) انجام گیرد.
بازگشت وجه: در صورتی که طرف خریدار پشیمان شده باشد، او ملزم به بازگشت تمامی مبالغ دریافتی از فروشنده خواهد بود و این بازگشت تا حداکثر (تعداد روزهای معین) پس از اطلاع‌رسانی صورت خواهد گرفت. در صورت پشیمانی فروشنده نیز، او ملزم به بازگشت تمامی مبالغ دریافتی از خریدار خواهد بود.
هزینه‌ها: هر یک از طرفین مسئول هزینه‌های مرتبط با بازگشت مبالغ خواهند بود.
انقضاء: در صورت عدم رعایت مهلت تعیین‌شده برای بازگشت وجه توسط طرف پشیمان، این حق به صورت اتوماتیک انقضا خواهد شد و معامله به طور کامل اعتبار خود را حفظ خواهد کرد.
این اقدامات به منظ
ور تضمین حقوق و تعهدات طرفین در صورت پشیمانی ایجاد شده‌اند و هر گونه تغییر در این مفاد، نیاز به توافق کتبی طرفین دارد.در ادامه اشنایی با انواع سند های ملکی میتوانید به سایت تاپ ملک سری بزنید و در انجا به ملک هایی زیبایی که در شرق گیلان واقعه شده از دیدن فرمایید و برای اطلاعات بیشتر میتوانید با ما تماس بگیرید
کلاه برداری:
در معاملات اصطلاحی، مفهوم خیارات به توانایی و اختیار فسخ معامله اشاره دارد.
این خیارات می‌توانند انواع مختلفی داشته باشند، از جمله مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (تفاوت بین معامله و آنچه دیده شده است) و غیره.
در مبایعه‌نامه، طرفین
می‌توانند خیارات را از خود ساقط کنند و این را با جمله “اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش” بیان کنند.
به‌عبارت دیگر، آنها اعلام می‌کنند که با آگاهی از هرگونه اتفاق غیرمنتظره، معامله را انجام می‌دهند و هیچ حقی برای فسخ معامله را ندارند.
اگر خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خود ساقط کرده و بعد از معامله متوجه شود که در هر زمینه‌ای گول زده شده است، او نخواهد توانست کاری انجام دهد و حق فسخ معامله را نخواهد داشت.
توجه داشته باشید که با نوشتن “اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش”، طرفین اجازه فسخ معامله را از خود می‌گیرند و این اقدام به منظور تضمین انجام معامله با آگاهی کامل از شرایط ممکن است
ملزومات و منصوبات:
هنگام خرید یک ملک، تمام وسایل و امکانات موجود در آن به دقت باید در مبایعه‌نامه ذکر شوند تا از هر گونه ابهامی در آینده جلوگیری شود. به‌عنوان مثال، من خانه را با ویژگی‌های زیر خریده‌ام: کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن، و … .
همچنین، پس از ذکر تمام موارد مورد نظر، خریدار و فروشنده همراه با حداقل دو شاهد باید زیر این مبایعه‌نامه را امضا کنند.
در ادامه، باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز مشخص شود. بخشی از این هزینه‌ها ممکن است به عهده فروشنده باشد و برخی دیگر به عهده خریدار. فروشنده موظف است تا روز تحویل ملک تمامی بدهی‌های مرتبط با آن را پرداخت نماید.
درصورتی که خریدار ملک را دریافت کرده ولی اقدام به صدور سند تا یک سال بعد میکند، هزینه‌های مرتبط با انتقال سند از آن تاریخ به عهده اوست. در نتیجه، فروشنده باید ملک را بدون هیچ گونه بدهی مالی تا زمان صدور سند به خریدار تحویل دهد.در ادامه به جزئیات هزینه‌های انتقال سند پرداخته خواهد شد.
2-سند زدن ملک
تا به حال، خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق نموده و مبایعه‌نامه را تنظیم کرده‌اند.
اما این مبایعه‌نامه قابل تکرار نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
به منظور جلوگیری از این اتفاق، بعد از تدوین مبایعه‌نامه، خریدار و فروشنده به بنگاه‌های معتبر املاک مراجعه کرده و مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری معتبر ثبت نمایند. این بنگاه‌های معاملات املاک باید به صورت رسمی و معتبر فعالیت کنند.
در این سیستم ثبت شده، مشخصات ملک، خریدار و فروشنده ذخیره شده و یک کد رهگیری به آنها اختصاص داده میشود. این سیستم به صورت سراسری فعالیت میکند؛ بنابراین، اگر فروشنده تصمیم به فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر دیگر داشته باشد، سیستم از این عمل منصرف شده و خطا نشان داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک قبلاً صادر شده است.
صدور کد رهگیری نشانگر سلامت معامله بوده و یکی از مراحل ضروری برای انجام امور مرتبط با سندزنی خانه محسوب میشود. برخی از افراد هم ترتیب دادن مبایعه‌نامه را در بنگاه‌های معاملات ملکی انجام می‌دهند.
3-مراجعه فروشنده به دفتر اسناد
در این مرحله از انتقال سند، مسئولیت اقدامات مربوط به انجام معامله برعهده خریدار نمی‌باشد و فروشنده ملک موظف است با ارائه شناسنامه و اصل سند مالکیت، به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید.
در این دفتر اسناد، یک لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده انتقال سند به فروشنده ارائه میشود. فروشنده نیز ملزم به تهیه و آماده‌سازی این پرونده است تا برای انجام مراحل ثبت سند آمادگی داشته باشد.
با ارائه مدارک مورد نیاز به
دفتر اسناد، اطلاعات لازم برای تنظیم سند مالکیت جدید جمع‌آوری میشود. این اقدامات به منظور اطمینان از صحت و سلامت انتقال مالکیت و انجام مراحل ثبت در سیستم رسمی دفتر اسناد صورت می‌گیرد.
در نهایت، این اقدامات با همکاری و هماهنگی بین فروشنده و دفتر اسناد انجام میشود تا معامله به نحوی مطمئن و معتبر انجام شود.
وقتی خانه‌ای را خریداری می‌کنید، یک سند به شما ارائه میشود که در آن مشخصات جغرافیایی (مکان دقیق در ایران)، ثبتی (شماره پلاک ثبتی ملک) و هندسی (مساحت ملک) مشخص شده است.
برای تکمیل اطلاعات مرتبط با ملک، یک بنچاق با سایز A2 به شما ارائه میشود. در این بنچاق، جزئیات فروشنده و خریدار، آدرس ملک، و هزینه‌های انجام شده توسط طرفین به دقت ثبت میشود. این بنچاق به عنوان پیوست و پیش‌نیاز سند ملک است و از لحاظ اسنادی درجه دوم است. با این حال، معامله بدون آن نیز قابل انجام است. یک نسخه از بنچاق نیز توسط دفترخانه نگهداری میشود.
در صورتی که بنچاق خریدار تایید نشده باشد، دفترخانه با دفترخانه مربوط به معامله قبلی ملک تماس گرفته و درخواست ارسال یک نسخه از بنچاق را دارد.
فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه میکند و دفترخانه وظیفه دارد از مراجع مختلف مانند شهرداری، دارایی، بیمه (در صورت ملک تجاری) و بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که آیا ملک بدهی دارد یا خیر. این اقدام به نام “مفاصاحساب” معروف است.
همچنین، دفتر اسناد به صورت آنلاین بررسی میکند که آیا سند در گروهی دیگر نیز موجود نیست و آیا ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته است. اگر ملک در مسیر طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار گرفته باشد، اجازه معامله داده نمی‌شود. این مرحله از اهمیت زیادی برخوردار است.
فروشنده با دریافت یک نامه از دفتر اسناد، مراحل مربوط به به‌نام کردن و صدور سند مالکیت جدید برای خانه را انجام می‌دهد.
4-انتقال سند ملک
با توجه به تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار برای صدور سند مالکیت خانه به دفترخانه حاضر می‌شوند.
در صورتی که یکی از طرفین، به عنوان مثال فروشنده، در دفترخانه حضور نداشته باشد و امکان برقراری ارتباط با او وجود نداشته باشد، خریدار موظف است تا تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه منتظر بماند. اگر فروشنده در این مدت حاضر نشود، خریدار گواهی عدم حضور در دفترخانه را دریافت میکند.
اگر خریدار به هیچ وجهی قادر به پیدا کردن فروشنده نشود، می‌تواند با ارائه گواهی عدم حضور به دادگاه مراجعه کرده و از فروشنده هزینه پشیمانی را درخواست کند.
در این مرحله، فروشنده موظف است تمامی مدارکی که در مراحل قبل ذکر شده است، به همراه پاسخ استعلام‌هایی که از شهرداری، دارایی و بیمه گرفته است (مفاصاحساب) را به دفترخانه ارائه دهد.
تفاوت سند های قدیمی و جدید
در سندهای قدیمی، تنها موقعیت جغرافیایی، هندسی، و ثبتی ملک را ثبت می‌کردند که این اسناد قابلیت جعل داشتند و با نمایش یک سند، ممکن بود ملک دیگری به فروش برسد.
اما در سندهای جدید، به جز اطلاعات مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز درج شده است. این مختصات به‌طور یکتا و منحصر به فرد برای هر ملک مشخص می‌شوند و امکان جعل یا تغییر آنها وجود ندارد.
جمع بندی
فرآیند صدور سند مالکیت برای خانه، یک مرحله مهم و حساس است که نیازمند حوصله و دقت فراوان است. هر یک از بخش‌های مشخص شده در مبایعه‌نامه می‌تواند به نفع یا مختصراً به ضرر شما باشد، بنابراین در نگارش آنها حتماً دقت لازم را به خرج دهید.برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، حتماً باید کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی دریافت شود.
فروشنده نیاز دارد که تمامی بدهی‌های مربوط به ملک را پرداخت نموده و پس از انجام مفاصاحساب، اجازه به نام گذاری بر روی خانه را داشته باشد.انتقال سند مالکیت و فروش خانه همراه با هزینه‌های قابل توجهی می‌باشد که از پیش باید تأمین شوند. این هزینه‌ها می‌توانند شامل مختلف مواردی از جمله مالیات، هزینه‌های دفترخانه و سایر هزینه‌های مرتبط با انتقال ملک باشند. بنابراین، برنامه‌ریزی دقیق و مطالعه دقیق مبحث مبالغ مالی از اهمیت بسزایی برخوردار است.
