سند زمین مشاع چیست
گاهی اتفاق می افتد که یک خانه دارای بیش از یک مالک باشد. به ویژه در خانه های قدیمی که در مناطق بافت فرسوده قرار دارند، ممکن است با سرمایه گذاری و تغییر کاربری مورد استفاده، به آپارتمان تبدیل شوند این سند یک نوع از انواع سند های رایج است
در این حالت، مالک اصلی و سرمایه گذار دو نفر می توانند به طور همزمان مالکان ملک باشند و به دلیل مقاصد و سود همگانی، تصمیم مشاع برای بهره برداری از ملک را اتخاذ کنند.بنابراین، در این نوع خرید، خانه مالک مشترک دارد و شما نیاز دارید تا سند مالکیت را مشترک در نظر بگیرید که حداقل دو مالک داشته باشد.
در این حالت، مالک اصلی خانه و سرمایه گذار برای تفکیک سند مشترک به سند شش دانگ اقدام می کنند. در واقع، تفکیک سند مالکیت مشترک به منظور تعیین حصص هر مالک در ملک انجام می شود.
برای تفکیک سند مشترک، ابتدا ارزش ملک تخمین زده می شود و هر مالک به تناسب نسبت سرمایه خود در ملک، حصه خود را معین می کند. برای این منظور، می توانیم به عنوان مثال قرارداد تفکیک سند را امضا کنیم و محلی برای بهره برداری مشترک را تعیین کنیم.
پس از امضا قرارداد تفکیک سند، سند جدید یا سند شش دانگ منتسب به هر یک از مالکان صادر می شود.
این سند جدید، حصه هر مالک را نشان می دهد و هر مالک می تواند از آن به عنوان مدرک مالکیت استفاده کند.
در این نوع سند، اطلاعات ثبتی و عناوین ملک تفکیک شده است و از آن به عنوان مالکیت مجزا تصرف کنید.تفکیک سند مشترک و صدور سند شش دانگ برای تقسیم سود و همچنین برای حفظ حقوق مشترک
مالکان انجام می شود تا هر مالک بتواند به طور مستقل از ملک خود استفاده کند. به همین دلیل، فروش و خرید این نوع ملک ها با مقررات و شرایط خاصی صورت می گیرد و باید با دقت و بازده واکنش نمایید.
تاپ ملک خرید و فروش ویلا و زمین در گیلان
تجربه زندگی لاکچری در ویلاهای گیلان
استعداد به تجربه‌ی لحظاتی از زندگی در قلب طبیعت زیبای گیلان؛ ویلاهای ما با طراحی شگفت‌آور و امکانات لوکس، احساس راحتی و رفاه را به ارمغان می‌آورند. از پنجره‌های بزرگ، نمای آبی دریا ی خزر و دلنشینی جنگل‌های گیلان، هر لحظه را به تجربه‌ای لاکچری تبدیل می‌کنند.
مشاوره حرفه‌ای در خرید و فروش املاک گیلان
ما با افتخار به شما مشاوره حرفه‌ای ارائه می‌دهیم. تیم مشاوران ما با دانش عمیق در بازار املاک گیلان، به شما کمک می‌کنند تا به بهترین شکل ممکن در خرید و فروش ویلاها و زمین‌ها در این منطقه مشغول به کار شوید. از مشاوره حقوقی تا راهنمایی در سرمایه‌گذاری، ما همیشه در کنار شما هستیم.
سرمایه‌گذاری با اطمینان در گیلان
اگر به دنبال سرمایه‌گذاری هوشمندانه در حوزه املاک گیلان هستید، تصمیم به خرید از ما، تصمیم به خرید از مشاورانی با تجربه و دانش فراوان است. تیم ما فعال در مناطق جلگه ای جنگلی ساحلی و کوهستانی با شما همراه می‌شود تا بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری را تشخیص دهید و در مسیر صحیح به دست آوردن دارایی‌های خود بروید.
انگیزه‌های اصلی برای خرید از ما:
- تجربه زندگی لوکس در ویلاهای گیلان
- مشاوره حرفه‌ای در خرید و فروش املاک
- سرمایه‌گذاری با اطمینان و دلسوز در گیلان
- تیمی از مشاوران متخصص با تجربه و دانش فراوان
سند ملک مشاع
هرچند که استفاده از لغت “مشاع” در تعریف حقوقی ممکن است به معنای مشترک و تقسیم نشده باشد، اما در صحبت درباره سند زمین مشاع چیست و استفاده از این عبارت، به مفهوم مشترک و تقسیم شده استفاده می‌شود.برای اشنایی با انواع سند ملکی کلیک کنید
به عنوان مثال، زمینی به ارث دو برادر می‌رسد و هر دو طرف در آن سهیم هستند.
در این حالت، زمین مشاع است و دو نفر می‌توانند از آن به صورت مشترک استفاده کنند.
هرگونه تصمیمی در مورد فروش، ساخت یا تعمیر زمین نیازمند تایید هر دو نفر مالک است. واقعیت این است که هر دو مالک حق دخل و تصرف در زمین را دارند، البته با رضایت یکدیگر.با این حال، سند شش دانگ و سند مشاع دارای تفاوت هستند.
سند شش دانگ به این معنا است که کل ملک به یک شخص تعلق دارد، در حالی که در سند مشاع، چند فرد در ملک سهیم هستند و حصص مالکیت هر فرد مشخص نیست و تنها وجود مالکیت فرد در سند ذکر شده است.
به طور کلی، سند تفکیکی نیز اغلب با سند مشاع اشتباه گرفته می‌شود و تصور می‌شود که سند تفکیکی همان سند مشاع است. در حقیقت، سند تفکیکی به معنای تقسیم مالکیت بین اشخاصی که در ملک سهیم هستند است و هر بخش تقسیم شده دارای یک سند مجزا است.
سند تک برگی ملک مشاع
در مقالات گذشته به تفصیل درباره سند ملک تک برگی صحبت نموده و فرآیند دریافت آن را شرح داده‌ایم. همچنین توضیح دادیم که در صورت داشتن چندین مالک برای یک ملک، هر یک از مالکین قادر به دریافت سند ملک تک برگی مختص خود هستند، در صورتی که سهم هر یک از آنها حداقل ۱/۱۰ دانگ باشد.
در صورتی که ملک مشاع دارای سند منگوله‌دار قدیمی باشد، پس از افراز و تفکیک ملک، هر یک از مالکین قادر به دریافت سند مجزای تک برگی هستند. حتی در مواردی که خانه چند طبقه‌ای با چند مالک وجود داشته باشد، اما سند ملک به صورت مشاعی باشد، هر یک از مالکین می‌توانند برای دریافت سند شش دانگ اقدام کنند.
برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، ملک باید قابل افراز باشد، به این معنا که متراژ آن به اندازه‌ای باشد که به صورت استاندارد به واحد یا طبقه‌ها تقسیم گردد. فرآیند تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ با مراجعه به اداره ثبت و ارائه مدارک اولیه از جمله سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز شروع می‌شود.
در این فرآیند، نیاز است که شهرداری نیز رضایت خود را اعلام کرده و بررسی کند. سپس اداره ثبت، با درخواست افراز ملک به همراه موافقت شهرداری، اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ را صادر می‌کند.
برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، اداره ثبت تقسیم‌نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها تهیه کرده و به مالک ارائه می‌دهد. پس از مشخص شدن تعداد واحد و طبقات از سوی اداره ثبت، مالکین باید برای گرفتن سند شش دانگ واحدهای خود به این اداره مراجعه کنند. در نهایت، در صورتی که سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، سند تک برگی به مالکین صادر می‌گردد.
در مواردی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم هر فرد از ملک مشخص می‌شود.
مراحل سند زدن ملک مشاع
هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به دریافت سند مجزا برای سهم خود کرده‌اند، باید به ترتیب مراحل زیر را طی کنند:
ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت: در ابتدا، مالکان باید به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست تفکیک سند مشاع را ثبت کنند.
- مشخص شدن سهم هر یک از اعضا: بر اساس مذاکرات و توافقات میان مالکین، سهم هر فرد از ملک مشخص می‌شود.
- تنظیم تقسیم‌نامه: تقسیم‌نامه با دقت تهیه شده و حاوی توضیحات مربوط به تقسیم سهم‌ها و حقوق مالکان مختلف است.
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی: یک صورت مجلس تفکیکی تهیه می‌شود که شامل اطلاعات دقیقی نظیر متراژ، تعداد واحدها و سایر جزئیات مهم درباره سهم تقسیم شده هر یک از اعضا است.
- ارسال اصل مدارک به اداره ثبت: اصل مدارک مربوط به ملک مشاع همراه با تقسیم‌نامه و صورت مجلس تفکیکی، به اداره ثبت اسناد ارسال می‌شود.
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا: پس از تأیید درخواست تفکیک، سند ملک مشاع ابطال شده و برای هر یک از مالکان، سند مجزا بر اساس سهم آنها تنظیم می‌شود.
این مراحل به منظور تسریع در فرآیند تفکیک ملک مشاع و اخذ سند مجزا برای هر مالک، به دقت باید انجام شوند.
انتقال سند ملک مشاع قبل و بعد ثبت سند
ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت بنا به اینکه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و پیش از ثبت به نام یکی از این اشخاص منتقل گردد، با اطلاع به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنان آگهی شده و انتقال داده شده، به نام منتقل الیه در یک جا ثبت می‌شود و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌گردد.
ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هم مشخص می‌نماید که هرگاه ملک مشاع نتیجة انتقال به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می‌گردد.
در اتفاقی که طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر شریک بتواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، سهم خود را به صورت جزئی یا کلی به شخص ثالثی انتقال دهد، ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت اعلام می‌کند که در هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک یا واگذاری حق نسبت به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.
دعوی الزام به تنظیم ملک مشاع
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تاکنون تفکیک نشده است، بدون درخواست تفکیک، قابل اجرا نخواهد بود و به احتمال زیاد رد خواهد شد. صدور حکم مشاعی و مشارکت خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان ملک معامله صحیح نیست و ممکن است با حقوق سایر مالکین تداخل داشته باشد.
اگر خریدار بخشی از ملک مشاع را به عنوان ملک مشاع خریداری کرده باشد، به عنوان مثال، ۳ دانگ از یک ملک مشاعی را خریداری نموده باشد، می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم مشاعی نماید. اگر دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک مشاعی که تاکنون تفکیک نشده است، حکم صادر کند و فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، این حکم اجرایی نخواهد بود. بنابراین، درخواست تنظیم سند رسمی و انتقال آن باید حتماً همراه با درخواست تفکیک مطرح شود.
دعوی تفکیک سند مشاع از دعاوی غیر مالی است، اما دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه محاسبه می‌شود. پس از صدور حکم، خریدار می‌تواند از واحد اجرا احکام درخواست اجرای حکم نماید. این واحد به فروشنده حکم را ابلاغ کرده و مهلت ۱۰ روز را برای اجرای حکم اعطا می‌کند. اگر در این مدت فروشنده از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند، خریدار می‌تواند به واحد اجرا اطلاع دهد و این بار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا نماید.
جمع بندی
مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم نشده اشاره دارد. در حقوق، مشاع به ملک یا مالی اطلاق می‌شود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند.
در سند مشاع، چند فرد به عنوان مالکان ثبت شده‌اند و بخش مالکیت هر فرد مشخص نشده است، تنها اشاره به مالک بودن آن فرد در سند قید شده است.
در بحث سهم‌الارث، ملک مشاع نقش بیشتری دارد. هر وارث سهم مشخصی از ملک را به ارث می‌برد و در بخشی از مالکیت مشترک هستند. در این حالت، ملک مشاع است و هرگونه دخل و تصرف در ملک باید با تایید ورثه‌ها انجام شود.
مالکان ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، درخواست تنظیم سند رسمی برای سهم خود کنند. بنابراین، مالکان باید ابتدا سهم‌های خود را تفکیک کرده و سپس به تنظیم سند رسمی بپردازند، یا تمام مالکان می‌توانند تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مشترک درخواست کنند.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای ملکی که تفکیک نشده است، بدون تقاضای تفکیک، امکان‌پذیر نیست و احتمالاً رد خواهد شد.
